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公寓投资需求下滑 开发商让利以促销库存

2018-03-02 来源: 繁荣世界 原文链接 评论0条

《澳洲金融评论》报道,根据交易分析显示,随着投资者需求下滑且公寓价格下跌,开发商提供30,000澳元的佣金支付以及三倍大的公寓规模,来吸引新的买家。

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图来源:AFR

各种优惠方案

对于受到严苛贷款限制和预期价格下滑的买家,开发商们以相当优渥且固定的存款利率、部分印花税免费,以及现金折扣等等优惠加以招揽。

 财务顾问和抵押贷款经纪人将获得3万澳元的佣金,加上开发商和建筑商的消费税,其中一半用于房产交易,另一半用于结算。

根据澳洲生产力委员会的数据,贷款人前期预付给经纪人的佣金,平均约为贷款价格的0.6%。除此之外,在贷款期限内,每年还需支付给经纪人佣金,占未偿还贷款的0.2%以下。

也就是说,如果申请357,000澳元的抵押贷款,平均约需支付6000澳元的佣金。

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图:OSK Property集团的“墨尔本广场”项目,在向顶级期房买家提供合并选项。该大楼位于墨尔本的Southbank,耗资28亿澳元。  图来源:AFR

 MPP推荐计划的主任JamieDoman表示,不同项目之间的销售佣金比率不同,公寓和units的佣金通常在2%至5%之间。

它取决于项目、建筑商、地点和该地区的需求。例如,开发商在期房公寓项目上愿意支付的佣金较高,因为该项目在取得融资资格前,须先出售最低数量的公寓套数。

在法律上,财务顾问有义务向客户告知,有关产品供货商提供的任何优惠。目前,监管机构正在审查贷款经纪人的披露规则(disclosure rules),抵押贷款经纪人是物业买方和贷方之间的中介。

抵押贷款经纪商称,房屋需求放缓意味着买家市场的来临,此时买家可以询问有关付款优惠和现金回扣的问题。

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图: Cbus Property集团在墨尔本Spring Street 35号的住宅大厦,在向顶级期房买家提供合并选项。 图来源:AFR

有关房屋升级的选项

开发商也提供合并多个公寓或整个楼层的交易。例如,OSK物业集团在墨尔本南岸的“墨尔本广场项目”,以及CBus物业开发商在Spring Street附近的项目,都在向顶级期房买家提供合并选项。

根据瑞士银行的分析,价格下跌、四年低信贷增长、家庭高负债、工资停滞,以及对主要市场供过于求的忧心等等因素,都导致住房增长放缓。

它指出,“信贷增长下降 – 年平均约为4.9% - 表明宏观审慎政策对住房已产生实质的负面影响,以及造成消极的财富效应,限制了消费行为”。

澳洲审慎监管局限制了放贷的数量和速度,以减缓需求、抑制价格增长并减少家庭债务。还有其他因素,例如,新住宅不断增加,也在减缓价格增长。

公寓前景:喜忧参半

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图:悉尼公寓  图来源:网络

BIS牛津经济研究所的数据显示,在过去五年里,悉尼公寓的供应量已急剧增长,赶上了需求量,也使价格达到涨幅的上限。

墨尔本在2012年至2017年的建设热潮之前,包括公寓在内的住房数量是不足的,但2016/17年度有47,200间公寓开工,比2012-13年的23,100翻了一番,而潜在需求则为约42,500。

因此,BIS分析师对墨尔本公寓过剩的预测,现在已开始转变,他说,快速增长的人口增加了对住房的需求,因此墨尔本住房供需将保持平衡,甚至可能面临供应不足。

BIS警告说,两年半前维州首府就提出15000套公寓过剩的警告,并在去年再次发出警告。然而,从去年人口普查数字显示,该州增加了109,000人,扭转了过剩的局势。

关键词: 公寓投资开发商
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