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未来7年内在澳洲买房不如租房?你确定算对帐了吗?

2018-09-18 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论4条

先来说说市场背景:一个星期前,澳洲的地产市场被一波“加息”风暴席卷,三家大银行和一些中小银行纷纷上调各自的标准浮动利息。一番调整之后,“房贷支出与个人收入比率”这一数值将会被近一步拉大,于是市场出现了非常多的观点,最典型的就是

“如今的地产市场情况,未来7年之内买房不如租房”

这种观点有它的由来依据,

1、澳洲的平均工资在过去的10年间增长幅度有限;

2、房价增速过快导致个人房贷数额增加;

3、过去三年的房屋高供应量导致“房租”的增速放缓。

用通俗的语言来描述就是,如今房租这么低,房贷支出这么高,让我买房,拿我当傻瓜是不是!

我觉得持有这种观点的朋友一定都是学财务出身,才能把账算的如此细致。

我记得在读书的时候学过一门叫Financial Management 课程,里面专门有一章讨论企业购买设备时Leasing or Buy 的两种策略,中心思想就是比较两种策略的“现金流”情况:

如果租赁设备,每个月付给金融公司固定支出少于购买设备时的支出(包括前期资金的机会成本+维护费用+保险费用等等),那么企业就应该去租赁,反之则应该去购买。

这个理念和当下房产“租与买”的理念的确很相似,举个真实案例:

我的一个客户在East Lindfield 买一套房,价格在230万左右,贷款80%,180万澳币左右,每月仅利息支出达6000澳币。如果加上维修保养,杂费,保险等费用每月平均支出达8000澳元;

而他的房子如果出租的话,每月租金收入是4000澳币。

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从这种计算方式来看,假设如果未来5年物业没有增值,一定是租比买更合适,这样不考虑首付机会成本,光利息支出5年间就节省了24万澳币。

但是这种思维方式往往陷入一种“直线”误区,当市场上涨时所有人看到的都是上涨这条“直线”,当市场下跌时所有人都看到是下跌这条“直线”,很少有人注意到趋势。

房产投资本身的属性就是长期性,所以它更需要时间与耐心。还是拿刚才的例子来说,如果房价5年不涨的情况看似节省24万澳币,但是如果第6年涨40万呢?第7年涨60万呢? 

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这种情况在历史的数据中上演了多次,看似一年涨幅这么多,其实都是前5年的蓄势积累,如果这套房子手握20年呢?最起码你还有一个期盼的机会,租房者恐怕连这种机会都没有,等到退休时依然两手空空。

这个世界唯一不变的真理就是“变化”,正如“买房不如租房”理论依据也是处在时刻的变化中,目前看确实租房似乎更加划算,但如果加上时间这条线呢? 

“移民的数量在变化,基建的速度在变化,租金的比率在变化,土地的稀缺在变化,这一系列的变化最终导致“供”“需”之间的变化,这种变化就是未来的趋势。”

所以我建议购房者在首付款足够,还款能力足够的时候,无论市场好与坏看到自己喜欢的物业就立刻下手,等到若干年后用结果去告诉擅长精算的人。

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关键词: 买房租房房产
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最新评论(4)
W......L
W......L 2018-09-18 回复
买得起的基本不租 买不起的不得不租
福皇
福皇 2018-09-19
地㹌人士?
Nomad
Nomad 2018-09-18
你这种理论就是房产中介用来挖坑的,现在不少人在坑里呢
罗杰不是网球名星的那个
罗杰不是网球名星的那个 2018-09-18
精辟!


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