墨市一地房价暴跌20%！2014墨市楼市分析

连续三年被评为全球最宜居城市榜首的城市，墨尔本不仅拥有40%以上的绿化率，环境优美，教育资源文化资源同样位居世界前茅。当前，墨尔本是澳洲人口增长最快的城市。

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根据墨尔本2014年上半年的房价统计数据显示，在今年上半年的墨尔本房市中，近郊区表现最佳，南墨尔本（South Melbourne）成为了赢家，这半年里房屋中位价飙涨40.5%,达到118万澳元。

2014年上涨地区

南墨尔本

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南墨尔本今时已不同往日，这个最引人注意的"黑马"俨然已经可以与它的贵邻Albert Park相提并论了。在过去6个月里，Albert Park的房价增长了21.1%,房屋中位价达到了176万2500澳元。

Fairfax媒体地产集团的高级经济学家Andrew Wilson博士表示，南墨尔本虽然很受买家欢迎，他说，"但这个区的住宅有多样的房型混合，它既保留了大量工人家庭作坊式的小屋，又有不少高密型的公寓楼进 驻。我们看到在小一点的土地上重新开发的联排别墅，正成为这个区的招牌房型，人们愿意支付超过100万澳元，生活在这种类型的房子里。"

Malvern

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Malvern的别墅房中位价也攀升了26.7%,达到了186.3万澳元。Peter和Amanda Meallin夫妻正准备把他们位于Willow Street的物业挂牌出售，他们希望能卖到300万澳元以上。这对夫妻于2010年买了这套5房别墅，现在他们希望把它换成Hawthorn的小房。

身为项目管理公司负责人的Meallin先生说，"我们搬来不久，孩子们都长大了，开始过他们自己下一步的生活。这绝对是一套家庭住宅，但对我们来说太大了，有太多卧室，客厅也太大，我们想换小一点的住所。"

代理这套物业销售的地产公司Marshall White表示，这个区有很好的学校，比如De La Salle College 和 Sacre Coeur,这也是它受欢迎的原因之一。

在墨尔本的南区近郊，表现最好的区是Mordialloc和Ormond,房价分别上涨了19.8%和17.1%.Wilson博士说，"南区近郊一直处于复苏阶段，正在努力追赶东区。东区近郊在过去12至18个月一直保持着强劲的势头。但我们看到承受能力的限制正在把购房者推到与传统精英地区相邻的区。"

Ivanhoe

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Ivanhoe引领着墨尔本东北区的房价涨势，房屋中位价涨幅为18.8%,已经快接近百万级水平。地产公司Barry Plant Ivanhoe的董事Aaron Silluzio表示，这个区因为相对便宜而受到欢迎，很多老式的砖房和木板房正在为新建筑让路。

从更大的区域来看，墨尔本东北区的别墅房价增长了5.2%,接下来是北区4.3%,东区近郊3.9%,东区远郊3.6%和西区3.4%。

2014年下跌地区

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令人惊奇的是，此前很受欢迎的St Kilda却在这6个月里出现了最大跌幅，房屋中位价为78万9500澳元，跌幅达20.1%。

房屋中位价下跌的地区还包括Toorak、Hawthorn和Kew East.但这些数据可能是由房屋中位价的统计方式造成的，与实际情况会有误差。Wilson博士说，"如果Toorak有两笔2000万澳元以上的销售，可能会把房屋中位价拉上去，这个数字并不能真实的反映潜在增长。"

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墨尔本CBD房产价格增值情况

公寓市场中位价为45.5万澳元

长期增值为每年3.8%

清空率为51.4%

在市场公寓平均清出率为116天售出

墨尔本CBD房产优劣分析

优势：

地理位置优越，交通发达，生活娱乐便利；

临近墨尔本大学、皇家理工大学，适合大学生居住；

CBD土地面积有限，未来无法扩大，物以稀为贵；

劣势：

墨尔本是一个特别的市场，墨尔本市中心，Dockland和Southbank的公寓有充足的供应。供应量过大，除目前已开工已建成房屋外，维州政府又新批超2000余套高层住宅。而目前CBD供需比数值仅为15,低于维多利亚州22的平均水平，今后几年的供需关系比将可能更低；

墨尔本CBD密度过大，一栋楼至少几百户住户；

开工率高，银行贷款评估风险过高，有可能面临贷款难或比例低的问题；

投资房过多，租赁市场竞争大，且租客多以白领、留学生为主，流动性较大，租赁市场受季节性影响较强（假期空置率较高）；

清空率仅为51.4%,远低于整个墨尔本市的平均水平（70%），甚至低于全国平均水平（69%），二手房转售市场近两年表现不佳，市场供应太大，仍须时间消化。

走势分析

房产价格上涨的主要原因仍是较低的利率。

但是，分析师预计现金率、贷款率在接下来的12个月内仍会有涨幅。

Robert Mellor预计现金率将会在2016年底增长1%。

Mellor称，由于贷款市场竞争激烈，利率未必会上调整整一个点。从5.95上升到6.8到是有可能的。同时，报告预计将来3年内，墨尔本的房产价格涨幅在5%。