七折甩卖！潘石屹出手 3.2 万平京沪物业：全拿来还债！谁愿意接盘？

此前 " 卖身 " 未果的 SOHO 中国，走上了零售 " 贱卖 " 资产的路子。

3 月 10 日，SOHO 中国举办优质房源推介会，邀请北京、上海多家房地产经纪机构参加。公司董事长潘石屹以线上形式参会，他宣布将以" 七折 " 价格销售 3.2 万平方米的优质物业，收入将全部用于降负债，不会用于股票分红。

眼下，" 包租公 " 生意不好做已成共识。面对眼下复杂的市场环境，谁会接手潘石屹甩卖的资产呢？

7 折 " 甩房 "

根据 SOHO 中国官方披露信息，此次将以七折价格销售的 3.2 万平方米房源，覆盖银河 SOHO、三里屯 SOHO、SOHO 东海广场、SOHO 中山广场等 9 个项目，全部坐落在北京、上海的城市核心地段，具体涵盖办公、商业及公寓各类业态。

对外宣布待售房源低于市场价销售之外，SOHO 中国给出的佣金为交易额的 4%。

消息一出，SOHO 中国（HK0410）的股价在当日午后急速拉升，涨幅一度超 20%，最高报 1.76 港元 / 股。截至 3 月 10 日收盘，SOHO 中国报 1.58 港元 / 股，涨幅约 8.97%。

事实上，这几年，潘石屹所控制的 SOHO 中国的基调只有 " 卖卖卖 "。

澎湃新闻曾梳理过，自从 2014 年以来，SOHO 中国就已经开始出售在中国的资产，同时也并未在境内购入过新资产。在 2014 年至 2021 年的八年间，SOHO 中国累计出售资产套现超过 350 亿元。

2021 年 6 月 16 日，SOHO 中国曾宣布高盛代表黑石集团以 5 港元 / 股的价格，总共收购 SOHO 中国约 28.56 亿股股份，交易价格约 236.57 亿港元。

但在三个月后，SOHO 中国宣布，公司和黑石集团之间的这笔高达 236 亿港元的交易终止了。

SOHO 中国当时在公告中表示，公司和要约收购方黑石集团在 2021 年 6 月 16 日签署的收购协议截至目前没有任何的先决条件达成。SOHO 中国称，鉴于目前满足先决条件的进展不足，要约方、承诺方、承诺股东与公司共同评估了满足先决条件所需的正在进行中的评估程序，以及在要约时间表内完成该程序的可能性，各方一致认为无法在最终截止日当天或之前满足先决条件，各方也一致同意不会推迟最终截止日。

在 2021 胡润百富榜上，潘石屹、张欣夫妇名次下降 81 名，位列 302，财富缩水 6% 至 220 亿元。

降负债说法不通？

"7 折出售房源，可见 SOHO 中国欲快速回笼资金的想法。"同策研究院资深分析师肖云祥指出，SOHO 中国与黑石的收购事件，以及高瓴资本欲私有化 SOHO 中国的传闻，持续加深市场对 SOHO 中国想退出市场的怀疑。

此次出售资产，该公司官方给出的理由是为了降低负债，但根据 SOHO 中国此前披露的业绩报告，截至 2021 年中期，该公司的净资产负债率约为 43%，平均借贷成本约 4.7%。企业 3 月 10 日最新发布的公告中提及，截至 2021 年底，SOHO 中国的平均出租率为 83.4%，净资产负债率为 44%，这在同业都是非常低的水平。

在业内人士看来，潘石屹此举颇有一些‘投石问路’的意味。" 也就是，试探一下目前投资市场和大宗买卖市场的风向是怎么样的，是不是适合再继续退出。" 前述人士向记者表示，从 SOHO 中国此前 " 卖身 " 黑石集团计划告吹来看，这种不管是股权出让还是大宗整售的模式目前走不通，监管部门也很难放行，所以说SOHO 中国也开始倾向 " 化整为零 " 销售。

@SOHO 中国贴出的三里屯 SOHO 照片

另据澎湃新闻，在 3 月 10 日 SOHO 中国 2022 年首场租赁表彰会暨优质房源推介会上，潘石屹表示：" 现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关。"

对打七折销售的原因，潘石屹称，因为公司的债近期到期，欠债还钱天经地义，不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场 " 没有卖不出去的货，只有卖不出去的价 "，所以决定血本甩卖。

而对上述业内 " 说法不通 " 的看法，潘石屹表示，目前所处的行业得不到金融机构的支持，房地产行业普遍困难。

资料图

从打包资产包出售到尝试私有化退场，再到眼下的散售 " 贱卖 "，SOHO 中国似乎还在寻找一条存量去化的路径。然而有业内人士告诉北京商报记者，在此前 SOHO 中国折价销售资产的尝试中，最终实际参与购买的买家却寥寥可数。

谁来接手？

那么，面对眼下复杂的市场环境，谁又会接手潘石屹甩卖的资产呢？

一位专注房地产领域投资的业内人士向北京商报记者表示，对于 SOHO 中国此次待售房源，潜在的买家无非有三类：

第一类就是个人的投资者；

第二类是小微型的自用型买家，就是企业有一定规模，但是并非特别知名的上市公司，这类企业一般有一定的资金及自用需求，但是需求不会特别大；

第三类就是一些国内小型机构投资者，他们会运用杠杆去购买写字楼，但这种投资也有一个极限值，而且这个极限天花板较低：比如投资标的会在一个亿以下、或者是三个亿以下。

但上述房地产投资领域的业内人士也表示，在行业形势不尽明朗、市场抛售资产包众多的现实情况下，SOHO 中国该批次上架房源最终售卖的成效如何，能否靠较大折扣以及高佣金撬动需求释放，可能还要打上一个问号。

" 去年以来，地产行业房企爆雷频发，很多开发商开始抛售自持资产以及资产包，这样一来，整个投资市场是供过于求的状态。那么 SOHO 中国拿出来的京沪两地所谓核心区位、带租约、回报丰厚的房源，能否在整个行业若干个资产包中脱颖而出呢？事实上，机构投资者对于投资有一套自己的判断逻辑，在投资之前会做非常详尽的投资研判，内部也将过会，去商讨决定是否要去收购项目。换句话来说，机构也要综合评估，这个项目值不值得去收？接盘后能不能顺利地销售掉。" 上述房地产投资领域的业内人士分析道。

" 一般而言，散售的面积很难卖，机构投资者不会特别感兴趣。加之，以现在这样一个大的宏观经济环境来讲，我觉得即便是上述三类买家有潜在目标客户群的话，其实他们出手也很谨慎。毕竟现在大家的财务状况都不像之前那么宽裕了。" 上述业内人士补充指出。

就此次房源出售预计将为企业带来多少现金流、未来是否计划继续出售资产等问题，截至记者发稿，SOHO 中国方面未予回复。