多地出“房票”政策！释放什么信号？

文 |《财经国家周刊》记者 丹华

" 房票安置 " ——郑州楼市再放大招。

近日发布的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》 ( 下称《办法》 ) 明确提出，郑州的棚户区改造中采取 " 房票安置 "，被征收人拿着房屋安置补偿权益兑换的 " 房票 "，就可以跨区域购买指定开发商的商品房，且不计入限购套数。

" 这是郑州地产政策的优化调整，有利于去库存和降低棚改成本。" 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示，当前来看，地产政策已不能停留在单一维度，必须更加精细化、更满足居民心理诉求，才能引导市场需求释放。

不只是郑州。仅今年以来，全国就有信阳、许昌、鄂州、张家港、温州等近二十个城市推出了 " 房票 " 政策。" 房票 " 政策密集推出，释放了什么信号？

▲新华社记者 周牧 摄

郑州推 " 房票 "，可冲抵购房款

郑州提出的 " 房票安置 "，指的就是房屋的征收人，比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以 " 房票 " 的形式出具给被征收人，由其自行向开发商购买商品房的一种房屋安置方式。

如本次郑州实施的市中心区域，即中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，被征收人可使用政府给予的 " 房票 "，在参与 " 房票安置 " 的所有开发商项目中自主购房。

" ‘房票’不仅解决了住房的问题，还给予居民相应的补贴及现金奖励，大家心里都松了口气。" 住在郑东新区的刘文是一个被征收人，据她介绍，按照原先的拆迁合同，其家庭约有 600 平方米的安置房，以 6000 元 / 平方米的价值计算，大约可以换得 360 万元的‘房票’，按照 2 万元单价可购买 180 平方米的商品房，" 终于不用再等安置房了。"

▲新华社记者 牟宇 摄

值得一提的是，比照之前货币补偿和安置房两种方案，现在的 " 房票安置 " 办法还额外给出了奖励和优惠政策。

其中包括，由征收人给予安置补偿权益金额 8% 的奖励，一并列入 " 房票 " 票面的总金额，同时以现金的方式奖励 3 个月的过渡费。使用 " 房票 " 所购买的商品住房，不计入家庭的限购套数，还可享受安置房的税收减免与商品房的子女入学资格等等。

" 目的是拓宽城市棚户区改造安置渠道，满足人民群众对安置房屋的多样化需求。" 北京师范大学政府管理研究院副院长兼产业经济研究中心主任宋向清表示。通过 " 房票安置 "，可以打破安置房建设慢、过渡周期长等状况，无需多年等待，市民拿着 " 房票 " 就能买到现房，也不用被动地选择居住在 " 回迁房 "，在改善型购房上有了更多选择。

" 如果‘房票’推进工作到位，就可以减少或取消安置房的建设，减轻了政府直接建设此类住房的压力。" 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经国家周刊》记者表示。

为了防止炒作和其他乱象，《办法》同时要求，" 房票 " 要实行实名制，持有人为被征收房屋的所有权人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围内，且 " 房票 " 不得转让、赠与、抵押、质押、套现。

近二十城已推行，" 去库存 " 新招？

实际上，" 房票 " 不是什么新鲜名词，历史上不少城市曾推出过类似制度。

从 2016 年开始，在全国房地产 " 去库存 " 的大潮之下，不少城市曾尝试使用 " 房票 "，尤其是库存高企的鄂尔多斯、绍兴、金华、义乌、湖州等地，短时间内大量购房人涌入市场，有效帮助了楼市复苏，直到 2018 年，棚改货币化的权限被收回，" 房票 " 才逐步淡出市场。

58 安居客房产研究院分院院长张波对《财经国家周刊》记者表示，郑州该政策的出台，也与当地市场库存压力未得到根本性缓解有着直接关系，" ‘房票’新政意在通过引导需求，以扭转市场的下行态势 "。

郑州也正是打响今年楼市政策调整 " 第一枪 " 的城市。3 月 1 日，郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中涉及取消 " 认房又认贷 "、降低利率、给予房企贷款支持等 18 条多维度、大力度的政策调整，但购房者的信心仍有待加强。

中房协的数据显示，今年 5 月郑州新建商品住宅成交 42.6 万平方米，环比下跌 16.5%，同比减少 50.2%；二手房成交 33.5 万平方米，环比继续下跌 14.2%。目前，郑州商品房狭义库存 1395 万平方米，去化周期仍达到 34 个月。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，郑州的住房市场较为特殊，由于过去长期且大规模推行城改，导致目前城改待安置的群体数量较大，而在宏观经济增速下滑及调控的影响下，叠加去年暴雨灾害，本地楼市的库存压力较大，整体市场有待提振。

▲河南省郑州市一处商品住宅楼盘。新华社记者 李博 摄

他认为，《办法》对市场至少有两个影响，其一是可以妥善安置城改尚未安置的群体，保障此部分群体的合法权益，盘活郑州当地的房地产市场；其二是政府通过鼓励安置群体的 " 房票安置 "，也可起到托底的作用，有利于市场去库存，提振整体的市场信心。

公开资料显示，这一轮已经推行 " 房票安置 " 的，包括河南信阳、江苏常熟、浙江绍兴、南京溧水、宁波奉化区等近 20 地。

" 多地重启棚改‘房票安置’制度，意味着新一轮去库存正在悄然开启。" 多位业内专家对《财经国家周刊》记者表示。

如何办好？细节仍需厘清

从公开信息看，当前启动 " 房票安置 " 的多为三四线城市，且大多存在库存高企、去化压力较大的情况，而该政策也正在各地不断落地及完善。

市场人士认为，当前市场的核心问题是有效需求不足，而旧改、棚改正是一股相当强劲的需求，如果能通过各种有效措施，将该项需求成功引入楼市，将对盘活整个房地产市场起到类似于 " 鲶鱼效应 " 的带动作用。

" 正如 2015 年时棚改货币化的推广一样，当前政策关键在于，能否找到一个满足各方需要，可以因城施策，切实推动低线城市销售复苏，又不至于刺激核心城市房价上涨的手段。" 中信证券分析师陈聪表示。

在他看来，" 房票 " 是征收房屋过程中货币化安置和购置商品房挂钩的一种跨期结算模式探索，由于严格限定区域使用，完全可以做到因城施策，一般不会造成一线城市的房价上涨，" 所以该模式如果得到推广，可能有助于推动房地产产业链的整体复苏。"

" ‘房票’制度的意义，一是可以精准满足一批购房需求，改变房地产市场的供求关系，让市场回暖；二是可以通过精准向房企输血，推动房企活跃起来，从而减少烂尾楼的面积。" 公瑾企业管理咨询有限公司合伙人曹炎炎认为。

根据郑州《办法》，" 房票 " 持有使用期限自核发之日起计算，最长不超过 12 个月，被征收人应在 " 房票 " 有效期内购房支付，逾期未使用的，将重新按照货币补偿方式进行安置，而开发企业在取得 " 房票 " 之后，再统一向政府申请结算。

《财经国家周刊》记者采访了几位开发商高管，他们均认为，政策对市场肯定是有积极影响的，但还有一些细节需要厘清。房企的顾虑主要在于，不确定是以地方政府支付的形式，还是以抵扣土地款的形式进行，回款是到达监管账户还是企业账户，账期是否会拉得比较长，以及可能对企业的现金流带来的影响等等。

本刊记者致电郑州市住房保障和房地产管理局，工作人员回应说：" 目前，大的安置方案已基本确定，但补偿和安置细则可能还有待商榷。不少房企也都在了解相关情况。" 此外，这位工作人员说，很多前期拆迁的人也都打电话来咨询，但从政策设计角度来讲，" 房票安置 " 是面向没签过拆迁安置协议的新拆迁人群。

不少业内人士认为，" 房票 " 政策在短期内可缓解房地产稳增长及去库存的压力，但能否成为各地的稳市 " 良药 "，仍需平衡好各方的利益，进一步完善落地细则。