房价即将逆转？真相却有点诡异

作者：牛小财

来源：九州智库（ID：jiuzhouzk）

一

2月22日，国家统计局发布了一月份70个大中城市房价数据。

数据显示，一线城市房价环比持平，二线城市微涨0.1%，三线城市走势总体平稳，涨幅0.4%。

一线城市除广州外全面停涨，15个热点城市中，深圳、无锡环比下调0.5%，天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州等城市也出现了下调迹象。

数据来源：国家统计局

2月27日，党报发表了一篇文章《房价降了就得救市？》，文中暗指房价下跌属回归理性，直点炒房团“请理性对待价格的正常波动”。

这一系列的动作似乎在告诉需要买房的人，房价开始降了，大家可以准备准备票子买房了。

但是，真实情况究竟是怎样的呢？

过去房价“涨涨涨”的时候，部分热点城市一个月涨幅能够达到3%~5%。

再看看近几个月房价“跌跌跌”的幅度，通常不到1%，有的仅仅有0.1%，而且这零点几的跌幅还是在中央一次又一次的下压中才出现的。

这涨跌对比幅度告诉我们，房价似乎还没那么快就进入“寒冬”。

二

大家都知道目前的房价很泡沫，可为什么这房价就是降不下去？

1、政府严重依赖土地财政

我国目前的房产相关收入，最大可以占到地方政府收入的70%以上。

据中商情报网数据，2016年以来，已经有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元。

2016年前10月，土地出让金达26546亿元，占比地方政府性基金本级收入高达88%。

也就是说，如果房产价格大幅下滑，会极大影响政府收入。

基础设施，公共服务资金哪里来，很大一部分靠的就是税收收入，土地价格乃无本之利，所获收入最高。

那地方政府为了给地方公共服务融资，就要通过限制土地供给，提高土地拍卖价格来获得资金。

在地产商的开发成本中，土地成本占了总成本的30%~50%左右。

土地价格一旦上涨，势必会引起开发成本上涨，那房价相应地也会上涨。

2、农村不提倡建房，大量农民涌入城市买房

现在，国家推行城镇化，对农村盖房是不支持的，并且大力鼓励农民进城买房，甚至部分地区，在农村的拆迁力度还很大。

我在农村的一个亲戚告诉我，原本他对进城买房并没有多大的兴趣，可在农村建房又有诸多限制，再加上政府为推进城镇化，对进城买房的农民给以一些优惠福利。因此，原本不想买房的他，也掏出腰包贡献房地产业。

可以说，在城市化建设过程中，房地产行业起着举足轻重的作用。农民进城，那是打算安家落户的。

什么叫安家？首先就是有一个自己的房子。

目前我国农民人口占比还是相当高的，如果这么多的农民涌入城市，可想而知，城市用地规模将会扩大。

城市人口多了，房子需求也多了，可地就那么多，到头来呢，咱们还是要继续面临着房价飞涨的结果。

3、房子属于高度无弹性商品

对于高度无弹性的商品，老百姓对它们的需求，是一种刚性需求。

这个意思是说，不管房价涨成什么模样，老百姓还是要买房子，就好比说糖尿病患者，就算胰岛素涨到天价，他还是要买，只不过分买得起与买不起而已。

老百姓需要一个可以遮风挡雨的稳定住所，在房子这事上，他们属于被动方，几乎没有什么讨价还价的余地。

4、中国人对房子的新旧思想

在老一辈人看来，房子是必须要的，无论是结婚，还是养老，都要有一个自己的房子。

古人讲说“扎根”，首先就是要有一个落脚的地方，这个落脚的地方就是房子。

从年轻人观念看，炒股和买房，是两种最普遍的投资手段，而股市总是风云变幻，不如房子来的稳扎稳打。

不管是老观念还是新思想，他们对待房子的问题上，结果都是一样的，那就是—买！

三

虽然短期很难指望房价大跌，但依然要注意未来影响房价的其他拐点因素。

1、房地产税出台抑制房价

2月20日，全国人大财经委副主任尹中卿接受媒体采访时表示，“房地产税降房价是毫无疑问的。”

房地产税，指的是一个综合性概念，是对房产征收的所有税目的总称，包含了流转环节和保有环节两大税类目。

其中，流转环节税目有：印花税、契税、城市维护建设税等九项，保有环节税目有：城镇土地使用税、房产税和城市房地产税。

征收房地产税，短期内能够释放一些存量房产，缓和供求关系，抑制房价。

2、社会老龄化，房子需求降低

按照国际上同行的人口年龄结构划分类型，15~64岁之间被视为劳动年龄人口，0~14岁和64岁以上被视为非劳动年龄人口。

劳动年龄人口的比例越高，住房需求越大。相反，非劳动年龄人口比例越高，住房需求越低。

人口老龄化，老年人口比例上升，青年人比例下降，居民住房总需求降低。

按照供需理论来说，需求减少，供给不变，那么房价自然就会降低。

3、年轻人收入低，无力买房，抑制房价上涨

目前青年人收入偏低，且增长缓慢。

拿南京来说，南京平均工资5710元，而南京的房价高达每平方24572元。几乎是平均工资的5倍。

在这样的高房价情况下，普通年轻人自然没有能力买房。

在房产市场中，年轻人的购房欲望是比较高的，但过高的房产价格又导致年轻人无力买房。

这种情况下，房子供应量与可购买能力不匹配，这也是影响未来房价的重要考量之一。

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